12일 조선비즈 포럼, ‘넥스트 차이나(Next China) : 한국 투자자에게 필요한 디리스킹 전략을 찾아라’
채상욱 커넥티드그라운드 대표 겸 유튜브 ‘채부심’ 대표는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 시대에 부동산 수요가 구조적으로 늘어나기 어렵고, 현재 부동산 가격도 높은 수준이어서 지속 가능하지 않다고 12일 진단했다. DSR은 연소득에서 모든 신용대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻한다. 2022년 1월부터 DSR 40% 규제가 적용되고 있다.
채 대표는 이날 조선비즈가 서울 소공동 웨스틴조선호텔 그랜드볼룸에서 개최한 ‘2023 글로벌경제·투자포럼’ 강연 중 “과거 사례를 볼 때 부동산 시장에서 공급 대책보다 수요가 중요했다”며 이렇게 말했다. 그의 설명에 따르면, 연간 부동산 공급 평균은 30만호 수준이다. 2008년 금융위기로 20만호만 공급됐을 당시 공급 부족으로 주택 가격이 올라갈 것으로 예상됐으나, (공급 대책이 영향을 미치는) 3년 뒤인 2011년 부동산 시장은 강세장이 아니었다. 2015년과 2016년 부동산 공급이 50만호에 달했을 땐 ‘공급 폭탄’으로 주택 가격이 크게 하락할 것이란 전망이 나왔지만, 2018년 부동산 시장은 약세를 보이지 않았다.
채 대표는 2011년부터 10년간 LIG증권(현 케이프투자증권)과 하나금융투자(현 하나증권) 건설·부동산 담당 연구원으로 활동했다. 현재 유튜브 채널 ‘채부심-채상욱의 부동산 심부름센터’를 운영하며 건설시장과 금융시장을 아우르는 영상 콘텐츠를 만들고 있다.
채 대표는 수요, 즉 돈이 있을 때를 봐야 한다고 했다. 특히 비탄력적인 소득보다 탄력적인 대출에 주목해야 한다고 했다. 그는 “2000년 초반 연간 주택담보대출 규모가 10조원 수준에서 2002년 60조원까지 올라간 뒤에 부동산 시장에 초강세가 왔었고, 2015년 ‘빚내서 집 사라’로 대표되는 대출 규제 완화와 코로나19 시기 유동성 팽창과 함께 다시 주택 가격이 초강세를 보였다”고 했다.
채 대표는 서울 주택 가격이 현재 전고점 대비 평균 82% 수준이지만, 여전히 높은 수준이라고 진단했다. 채 대표에 따르면 DSR 40% 시대에 주택 가격을 1로 두고 주택담보대출비율(LTV) 60%, 40년 상환 모기지(주택담보대출) 금리를 4%로 가정하면 PIR(가구소득 대비 주택가격비율) 13배가 최대다. 가구의 1년 소득을 기준으로 집을 사기까지 평균 13년이 걸린다는 의미다. 40년 상환 모기지 금리 5%일 때는 PIR이 11배, 30년 상환 모기지 금리 5%일 때는 PIR이 10배다.
하지만 현재 서울에서 소득 상위 20% 가구의 소득 대비 주택 가격 상위 20%의 PIR은 16배로 역사상 최고 수준이다. 채 대표는 “DSR 40% 환경에서 현재의 주택 가격이 유지되기 어려운 환경”이라며 “2024년 시장금리와 상품금리 상승이 예상되는 상황에서 부동산 수요가 위축될 가능성이 크다”고 했다.
채 대표는 다만 정부의 부동산 지원 프로그램 규모를 주목할 필요가 있다고 했다. 정부가 올해 1월 말 도입해 9월까지 운영한 ‘일반형 특례보금자리론’이 대표적이다. 일반형 특례보금자리론은 소득과 관계없이 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 대출이 가능한 정책 모기지 상품이었다.
채 대표는 “일반형 특례보금자리론이 나오자마자 일주일 만에 10조원 규모의 신청이 몰렸다”며 “한 달 가계 대출 규모가 10조원만 빌려도 부동산 시장이 초강세장을 보인다는 점을 고려할 때 한시적으로 강세장이 올 것으로 봤고, 실제로 지난 4월부터 주택 가격이 반등했다”고 했다. 그러면서 “정부가 일반형 특례보금자리론을 종료했지만, 다른 이름의 프로그램을 꺼내 들 수 있다”며 “부동산 프로그램 규모가 어느 정도인지를 중요하게 생각해야 한다”고 했다.